Gayrimenkul Hukuku
Kiracım Çıkmıyor: Tahliye Sebepleri, İhtar ve Dava Süreleri
Kiracı hangi durumlarda çıkarılabilir? Kira borcunun ödenmemesi, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, ihtiyaç, yeni malik ve on yıllık uzama süresi; her birinin süresi ve usulü.
Av. Emre KülcüKurucu avukat
3 dk okuma
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kanun kiracıyı güçlü bir şekilde korur: kiraya veren, sözleşmenin süresi bitti diye kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden biriyle ve çoğu zaman sıkı sürelere bağlı olarak mümkündür. Süreyi kaçıran kiraya veren, bir yıl daha beklemek zorunda kalabilir.
Kısaca
- Kira borcu ödenmezse otuz günlük süreli ihtar ya da tahliye talepli icra takibiyle tahliye istenebilir.
- Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmişse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
- Yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurulmalıdır.
- Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur; tahliye amaçlı icra takipleri bunun dışındadır.
Kira bedelinin ödenmemesi
Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren iki yoldan birini seçebilir. Birincisi, kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre vererek ödememe hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirmek ve süre sonunda tahliye davası açmaktır. İkincisi, icra dairesi aracılığıyla tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz gün içinde kira borcu ödenmezse, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir. Bu yol çoğu zaman daha hızlı sonuç verir.
İki haklı ihtar
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini iki kez ödemeyip kiraya veren tarafından iki kez yazılı olarak haklı ihtara konu edilmişse, kiraya veren kira süresinin ya da kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların aynı kira yılı içinde ve haklı olması, yani ihtar tarihinde muaccel bir kira borcunun bulunması gerekir.
Yazılı tahliye taahhüdü
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmişse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir ya da dava açabilir. Taahhüdün, kira sözleşmesiyle aynı anda alınmış olması geçerliliğini tartışmalı hâle getirir; uygulamada taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması aranır.
Konut ya da iş yeri ihtiyacı
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya iş yeri ihtiyacı varsa, belirli süreli sözleşmenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyarak tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir. Bu sebeple tahliye edilen konut, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez.
Yeni malikin ihtiyacı
Kiralananı sonradan satın alan yeni malik, kendisi ya da yakınları için ihtiyaç varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir.
Esaslı onarım ve yeniden inşa
Kiralananın yeniden inşası ya da imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler kiralananın kullanımını imkânsız kılıyorsa tahliye istenebilir. Bu durumda da kiralanan, haklı bir sebep olmadıkça eski kiracıdan başkasına üç yıl kiraya verilemez.
On yıllık uzama süresi
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira süresinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi dolduğunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiralananın kullanımından itibaren on yıl geçtikten sonra aynı imkân doğar.
Arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Ancak kira alacağı için ya da tahliye taahhüdüne dayanarak başlatılan icra takipleri arabuluculuk şartına tabi değildir. Tahliye davası için öngörülen bir aylık sürelerin arabuluculuk nedeniyle kaçırılmaması önemlidir; arabulucuya başvuruyla hak düşürücü süreler işlemez.
Kaçırılmaması gereken süreler
- 30 gün
- Kira borcu: ihtarda ya da tahliye talepli ödeme emrinde kiracıya tanınan ödeme süresi.
- 1 ay
- İki haklı ihtar ve tahliye taahhüdü: kira yılının bitiminden ya da taahhüt tarihinden itibaren.
- 3 ay
- On yıllık uzama: uzama yılının bitiminden önce yapılacak bildirim.
Sık sorulan sorular
Tahliye davası ne kadar sürer?
Tahliye talepli icra takibinde süreç birkaç ay içinde sonuçlanabilir. İhtiyaç nedeniyle açılan tahliye davaları ise tanık dinlenmesi ve keşif gibi işlemler nedeniyle daha uzun sürebilir.
Kiracı zammı kabul etmiyorsa çıkarabilir miyim?
Hayır. Kira artışına itiraz tek başına tahliye sebebi değildir. Kira bedelinin yasal sınırlar içinde belirlenmesi için kira tespiti davası açılabilir. Artış oranını kira artışı hesaplama aracıyla görebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve yayımlandığı tarihteki mevzuata göre hazırlanmıştır. Her olayın kendine özgü koşulları farklı sonuçlar doğurabileceğinden, somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
